楼市三个爆款消息!加息、居住权、土地续期

8月27日，楼市突然传来三个大消息：

1、央行悄悄“加息”！

2、“居住权”将被写入法律。

3、住房土地到期如何解决，有了新说法。

下面我逐一解析这三个大消息的具体含义。

一、央行“加息”

   8月27日早上，央行公布了“2018年中央国库现金管理商业银行定期存款（九期）招投标结果”，中标利率比“第八期”和“第七期”上升了10个基点。这透露了央行引导市场利率小幅走高的意图。

   下面我们看一下今年3月以来央行“中央国库现金管理商业银行定期存款”的中标利率情况：

   所谓“中央国库现金管理商业银行定期存款”，是央行把国库里的钱，交给商业银行保存，这个过程一般会通过招标方式进行。

   中央国库里的钱，主要来自财政收入。国库资金会存放在央行，获取比较低的利息（一般为活期存款、活期利息）。所以，企业交税会带来市场流通的货币减少，相当于紧缩货币。为了保持市场流动性，央行会定期把中央国库里暂时用不到的钱，通过招标以定期存款方式放在商业银行。

这样做有三大目的：

第一，让中央财政资金获得更高的收益；

第二，这相当于向市场投放基础货币；

第三，通过中标利率，央行可以释放“加息”或者“降息”的信号。

   从上述表格可以看出，今年4月以来，中标利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出现了显著下降。等到7月23日，国务院常务会议就传出了货币政策和财政政策转向的重要信号，随后7月31日的政治局会议予以了认可。

事实上，最近两周货币市场利率、同业存单利率都出现了轻微的上涨，央行此次“加息”等于确认了市场利率的走高。

   央行之所以要引导市场利率走高，我猜是两大因素：

   第一，美联储有可能在9月下旬继续加息，这样中美利差会进一步倒挂，将让人民币贬值压力再次加大。如何解决人民币贬值压力增大的问题？当然最好是市场利率走高。

   第二，中美博弈，或许让人民币很难继续贬值。因为继续贬值，会招致美国进一步加税，意思不大。所以，最近传出了人民币汇率将重返6.5的“小道消息”。这个消息是否属实，我不知道。但央行已经“将金融机构远期售汇业务的外汇风险准备金率调整为20%”（此前准备金率为0%），重启了所谓的“逆周期因子”，都是为了制止人民币进一步贬值。

   现在小幅“加息”，也有维稳人民币汇率的意图。至于北京时间9月27日凌晨美联储如果宣布加息，人民币会不会有“正式加息”，尚有待观察。但届时，至少在货币市场上“非正式加息”恐怕是必要的。

央行“加息”（因为没有正式提高“银行存贷款基准利率”，所以我给“加息”二字加上了引号），对楼市显然构成利空。楼市会下跌吗？这个要看地方政府的政策，以及房贷的真实利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消负面影响。

   目前全国房贷的“加权平均利率”为5.6%，距离“熊市利率”7%仍然有显著距离。未来这个关键数据（央行每季度公布）会不会真正大幅上升，尚有待观察。我个人判断是，不太可能。

   二、居住权“入法”

   8月27日下午，民法典各分编（草案）提请十三届全国人大常委会第五次会议审议。

   所谓“民法典”，是民事权利的宣言书和保障书，是系列民事法律的汇总。如果说宪法重在限制公权力，那么民法典就重在保护私权利。我们可以说“宪法+民法典”构成了公民国家的基础，民法典的重要性仅次于宪法。

   据报道，此次“民法典各分编草案中有关婚姻家庭编部分”，不再保留计划生育的内容。这意味着如果通过，计划生育可能被彻底放开。

   在“民法典物权编草案”里专门规定了“居住权”：居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅，以满足其稳定生活居住需要。

   据媒体解释，规定居住权是为了认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，也有助于为公租房和老年人以房养老提供法律保障。

   这是什么意思呢？比如甲自己购买有一套住房，现在他退休了，退休金不多，生活质量不高。为了提高生活质量，甲跟一家保险公司签署了“住房养老协议”（倒按揭），每月从保险公司获得8000元的生活费。到甲去世后，保险公司根据协议结算，房子归保险公司，如果有多出来的价值，则归甲的法定继承人继承。

   从甲把房子抵押给保险公司，获取生活费开始，到他去世为止，这套房子虽然抵押了，但居住权归甲本人， 这个权利需要在法律层面明确。

   再比如乙购买了政府的“共有产权住房”，相当于按照6:4的股权比例，跟政府联合购房，乙占60%的权益，政府占40%的权益。但只要乙拥有这60%的权利，房屋的居住权是100%归属乙的，政府不得要求40%的居住权。这也需要明确。

   当然，在租房中也存在居住权。有了居住权，租户才能给子女申请学校。但是请注意，法律是这样规定的：“居住权人有权按照合同约定并经登记占有、使用他人的住宅”。这里面“登记”是关键，“登记”的意思是说，你的租赁合同要去“街道办”备案，也就是交税。而之前的很多租赁，事实上是偷税漏税的。

   以后，如果你要“居住权”，那么请签租赁合同、交税、到政府备案。

   三、住宅的自动续期

   据报道，关于住宅建设用地使用权届满续期问题，此次“物权编草案”先作一个原则性规定。草案规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

   应该说，这个规定跟此前“国土资源部”在2016年12月明确的做法，没有什么区别。或者说，没有新的进展。也就是说：

   1、住宅用地到期之后，可以自动续期，但要不要交费，待解。

   2、非住宅用地到期之后，是没有提及“自动续期”的，到时候怎么办，更加是一个悬疑。

   现行的“物权法”是这样规定土地到期情况的：

   第一百四十九条

   住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。

   非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

   可见，在现行“物权法”里，住宅用地到期免费续期，不存在交费的问题。此次修订，反而诞生了一个“续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定”的说法。

   为什么留下这个尾巴？我的猜测是：你的首套房或者人均一定面积，是免缴房地产税的，但对不起，70年后可能有续期费；至于压根没有条件开征房地产税的中西部小城市，可以通过“续期费（土地租金）”来增加财政收入。

   至于商铺、写字楼、公寓的用地到期之后，是获得土地续期，还是建筑物整体被收回，都很难讲，要看有没有约定，或者将来法律如何规定。

   这就是我经常劝大家尽可能买住宅的重要原因，住宅获得的法律保护是高于商铺、写字楼和公寓的。当然，供求关系也完全不同。商办物业一般来说是严重过剩的，住宅总是短缺的。